マルチビル賃貸管理システム

概要

ベトナムで複数のビルを所有・管理するオーナーや管理会社は、Excel でバラバラに運用しているケースが少なくありません。1ビルごとにファイルが分かれ、メーターの検針は手書き、請求書は毎月再計算、入居者の振込は手作業で照合。その結果、月中に契約の開始・終了がある月の請求額がずれたり、未回収債権が発生したり、税務申告に必要なクリーンなデータが揃わないといった問題が起きます。

マルチビル賃貸管理システムは、それらの業務をすべて一箇所に集約します。ビル・階・部屋の定義、契約の締結と修正、メーター値の記録（証拠写真付き）、期間ごとの確定と請求書生成、入金記録と銀行取引明細との自動照合、そして財務報告・債権債務・運営レポート・税務申告書類の出力まで。ベトナムのビル管理者の実際の働き方に合わせて設計された、完全ベトナム語のインターフェースです。

主な機能

ビル・階・部屋・備品管理

ビル・階・部屋の階層構造を定義し、各部屋の備品と引渡議事録を管理。各部屋について、現在の入居者、過去の入居者、回収済みの金額を明確に把握できます。

契約の完全なライフサイクル

新規締結、修正条項の追加、部屋の変更、早期解約、敷金の精算まで対応。月中に契約が開始・終了する場合は実日数で按分し、31日の月でも100%を超えて請求しないよう上限チェックを行います。

証拠付きメーター検針

各部屋の電気・水道のメーター値をWeb画面で入力、またはExcelテンプレートで一括登録できます。確定時にはメーター写真の添付が必須。メーター交換の記録も残るため、旧メーターの最終値が失われません。

期間確定と請求書生成

確定時に処理すべき未解決事項の一覧を表示。請求書は家賃とサービス料を分離し、カスタムテンプレートを使用。PDF出力のほか、公開URLと振込用QRコードを入居者に共有できます。

入金・按分・債権債務

入金記録を登録すると、設定された優先順位に従って各項目に自動按分されます。債権債務台帳では、入居者別・部屋別・期間別の残高を追跡できます。

銀行照合

銀行取引明細をアップロードすると、照合コードに基づいて請求書と自動マッチング。一致しない取引は別リストにまとめ、手作業で処理できます。

支払依頼書

複数の請求書を1つの支払依頼書にまとめ、顧客指定のフォーマットで出力できます。ルーティングルールにより、入金項目のグループごとに別の銀行口座へ振り分けることが可能です。

費用・メンテナンス

運営費用を項目別に記録し、定期費用の繰り返し設定も可能。修繕依頼、メンテナンス計画、部屋・ビル別の修繕履歴を管理します。

レポートと税務申告

財務・債権債務・運営・税務申告の4カテゴリのレポート。請求書と入金記録から直接数値を取得するため、手作業での再入力は不要です。

入居者ポータル

入居者は専用URLから自分の請求書を閲覧でき、アカウントは不要です。未入金のお知らせは、設定済みのテンプレートに従ってEmail・Zalo・Telegramで自動送信されます。

ロールとビル範囲に基づく権限管理

各ユーザーに役割とアクセス可能なビルのリストを割り当て。範囲外のアクセスはAPI層でブロックされます。データ変更操作はすべて監査ログに記録されます。

技術仕様

項目	値
バックエンド	NestJS 11 (Node.js, TypeScript)
フロントエンド	Next.js 16 (App Router) + React 19
データベース	PostgreSQL 16 + Prisma 6 — 77テーブル
ファイルストレージ	S3互換 (MinIO)
デプロイ	Docker Compose
API規模	335エンドポイント / 46コントローラー / 33業務モジュール
画面数	69
テスト	300テストファイル — ユニット、PostgreSQL上での統合テスト、E2E Playwright
金額データ型	Decimal(18,2)
データ入出力	Excel (ExcelJS) — メーター値入力、マスタ入力、レポート出力
通知チャネル	Email (SMTP), Zalo, Telegram
UI言語	ベトナム語